Le conseil syndical est l'organe qui assiste le syndic et contrôle sa gestion. Ses membres sont des copropriétaires élus, bénévoles, rarement comptables. Ce guide explique en langage clair ce qu'est le conseil syndical, son rôle, sa composition, ses pouvoirs et ses limites. Nous précisons aussi ce que le conseil syndical peut faire seul, et le point sur lequel il peut se faire assister : le contrôle des comptes.
Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires élus par l'assemblée générale. Il existe dans la plupart des copropriétés. Ses membres sont bénévoles : ils ne sont pas rémunérés pour cette mission.
Sa définition tient en une phrase : le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Cette mission est posée par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le texte qui fixe le statut de la copropriété.
Le rôle du conseil syndical est donc double. Il assiste : il travaille avec le syndic, prépare les décisions, relaie les demandes des copropriétaires. Il contrôle : il vérifie que la gestion du syndic est conforme à ce qu'a décidé l'assemblée générale. Le conseil syndical n'est pas le syndic. Il ne gère pas la copropriété à sa place. Il n'est pas non plus l'assemblée générale : il ne décide pas seul. C'est un organe consultatif et de contrôle, placé entre les copropriétaires et le syndic.
Le contrôle de la gestion est le cœur de la mission du conseil syndical. C'est aussi le fil conducteur de ce guide. La loi ne se contente pas d'y autoriser le conseil syndical : elle lui en confie la charge.
Contrôler la gestion, concrètement, c'est suivre plusieurs choses tout au long de l'année :
Ce contrôle prend tout son sens avant l'assemblée générale annuelle. C'est à ce moment que l'assemblée approuve les comptes de l'exercice, à la majorité simple de l'article 24. Un conseil syndical qui a vérifié les comptes en amont arrive préparé, avec ses questions posées et ses éventuels points à clarifier déjà signalés.
Là est la difficulté pratique. Les membres du conseil syndical ont le devoir de contrôler la gestion, mais ils sont bénévoles et rarement comptables. Lire une annexe comptable de copropriété, rapprocher un solde de trésorerie d'un relevé bancaire, suivre le fonds de travaux sur plusieurs exercices : ces vérifications demandent du temps et une habitude des documents. C'est précisément le point sur lequel le conseil syndical peut se faire assister.
C'est le cœur de notre service. CoproPartenaire aide le conseil syndical à exercer ce contrôle. Nous vérifions les comptes de la copropriété et nous remettons un relevé clair des points à clarifier avec le syndic. La première vérification est gratuite et sans engagement.
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Les membres du conseil syndical sont élus par l'assemblée générale, à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette majorité correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.
La qualité de membre n'est pas réservée aux seuls copropriétaires. L'article 21 permet de désigner :
Une règle d'incompatibilité s'applique. Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent pas être membres du conseil syndical, même s'ils sont copropriétaires. Cette règle garantit l'indépendance du contrôle : celui qui contrôle ne peut pas être celui qui est contrôlé.
La durée du mandat d'un membre ne peut pas dépasser trois ans, renouvelables (article 22 du décret du 17 mars 1967). Le règlement de copropriété, ou à défaut l'assemblée générale, fixe le nombre de membres et les règles de fonctionnement du conseil. Chaque année, le conseil syndical rend compte de sa mission à l'assemblée générale.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres. Ce n'est pas l'assemblée générale qui le désigne, mais le conseil lui-même. L'élection d'un président est nécessaire au bon fonctionnement du conseil.
Le rôle du président du conseil syndical est un rôle d'animation et de représentation. En pratique, il :
Le président n'a pas de pouvoir de décision supérieur à celui des autres membres. Il ne peut pas engager la copropriété seul. Il coordonne le travail du conseil et porte sa parole, sans se substituer à l'assemblée générale.
Pour exercer son contrôle, le conseil syndical dispose de plusieurs pouvoirs précis.
L'accès aux documents. Le conseil syndical peut prendre connaissance de tout document intéressant la copropriété (article 21). Contrats, factures, relevés bancaires, comptes : le syndic doit les communiquer. La loi prévoit même des pénalités à la charge du syndic lorsqu'il ne transmet pas un document demandé dans un délai d'un mois.
L'avis sur les marchés et contrats. L'assemblée générale fixe un montant à partir duquel la consultation du conseil syndical devient obligatoire avant la conclusion d'un marché ou d'un contrat par le syndic. Au-delà de ce seuil, le syndic doit recueillir l'avis du conseil syndical.
La mise en concurrence des contrats de syndic. Avant l'assemblée appelée à désigner un syndic, le conseil syndical met en principe en concurrence plusieurs projets de contrat, sauf dispense votée par l'assemblée (article 21). Ce point est développé dans notre guide sur le changement de syndic.
Ces pouvoirs ont une limite claire. Le conseil syndical donne un avis ; il ne décide pas à la place de l'assemblée générale. C'est le point le plus souvent mal compris. Le conseil syndical ne peut pas décider seul de travaux, engager une dépense importante ou signer un contrat au nom de la copropriété. Il prépare, il éclaire, il donne un avis. La décision, elle, revient à l'assemblée générale, qui vote. Un avis favorable du conseil syndical ne remplace jamais ce vote.
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Le conseil syndical est un organe collégial. Le départ ou l'absence d'un membre ne le paralyse pas pour autant.
La démission. Un membre du conseil syndical peut démissionner à tout moment. Il n'a pas à motiver sa décision, et ni le syndic ni l'assemblée générale ne peuvent s'y opposer. Il suffit d'en informer par écrit le syndic et les autres membres du conseil. Il est utile de conserver une trace de cette notification.
L'absence à une réunion. Le fait qu'un membre soit absent d'une réunion n'empêche pas le conseil syndical de siéger. Le conseil peut délibérer et rendre ses avis avec les membres présents. Le règlement de copropriété ou le règlement intérieur du conseil peut fixer des règles de quorum propres au conseil.
La vacance d'un siège. Un siège peut devenir vacant à la suite d'une démission, d'un décès ou de la vente du lot d'un membre. Si des membres suppléants ont été élus, ils remplacent les titulaires dont le siège devient vacant, dans l'ordre de leur élection (article 25 du décret du 17 mars 1967). Le conseil syndical n'est toutefois plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant. Dans ce cas, l'assemblée générale suivante procède à l'élection de nouveaux membres pour compléter le conseil.
Il n'y a donc pas de vide juridique en cas de départ. Le conseil syndical continue de fonctionner tant que le nombre de sièges vacants reste limité, et le remplacement se règle lors de l'assemblée générale suivante.
Une grande partie de la mission du conseil syndical est à la portée de ses membres. Vous pouvez demander au syndic la communication des documents, suivre les contrats en cours, comparer les dépenses au budget voté et vérifier, sur votre propre lot, que vos appels de fonds ont bien été pris en compte. Ces gestes relèvent du contrôle courant.
Une assistance devient utile lorsque le contrôle porte sur l'ensemble des comptes de la copropriété, avant l'assemblée générale d'approbation. Rapprocher les soldes de trésorerie des relevés bancaires, vérifier le fonds de travaux sur plusieurs exercices, examiner la répartition des charges et le suivi des impayés : ces vérifications demandent du temps et une lecture technique des documents comptables.
CoproPartenaire n'est ni syndic, ni expert-comptable, ni commissaire aux comptes ; la mission n'est pas un audit légal. Nous réalisons un contrôle et une analyse indépendante des comptes, pensés pour un conseil syndical. Concrètement, nous vérifions les comptes de la copropriété, nous vous remettons un relevé des points à clarifier, nous fournissons des modèles de courriers et nous vous aidons à préparer vos questions pour l'assemblée générale d'approbation des comptes.
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre guide sur la manière de vérifier les comptes du syndic, utile avant chaque assemblée générale. Et si vous voulez un regard extérieur sur vos comptes avant l'assemblée, la première vérification est gratuite.
Contrôler la gestion du syndic est la mission du conseil syndical. Transmettez-nous les comptes de votre copropriété et les pièces reçues du syndic. La première vérification est gratuite et sans engagement ; un contrôle approfondi fait ensuite l'objet d'un forfait annoncé d'avance, selon la taille de la copropriété, sans commission ni pourcentage.
Première vérification gratuite →Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Il suit les dépenses, prépare les décisions avec le syndic, donne un avis sur les contrats importants et contrôle les comptes avant l'assemblée générale. Il fait le lien entre les copropriétaires et le syndic. C'est un organe consultatif et de contrôle : il ne gère pas à la place du syndic et ne décide pas à la place de l'assemblée générale.
Non. La décision de réaliser des travaux appartient à l'assemblée générale des copropriétaires, qui vote à la majorité requise selon la nature des travaux. Le conseil syndical prépare le projet : il réunit des devis, donne un avis et éclaire les copropriétaires. Au-delà d'un montant fixé par l'assemblée générale, sa consultation est même obligatoire avant un marché (article 21). Mais son avis ne remplace jamais le vote de l'assemblée.
Les membres sont élus par l'assemblée générale, à la majorité absolue de l'article 25. Peuvent être désignés les copropriétaires, mais aussi leurs conjoints, partenaires de PACS, ascendants ou descendants, les associés d'une société propriétaire, les accédants ou acquéreurs à terme, leurs représentants légaux ou usufruitiers. Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent pas en être membres. Pour vous porter candidat, demandez l'inscription de votre candidature à l'ordre du jour de l'assemblée.
Oui. Contrôler la gestion du syndic est une mission du conseil syndical, prévue par l'article 21. Le conseil peut prendre connaissance de tout document intéressant la copropriété et vérifier les comptes avant l'assemblée générale d'approbation. Ses membres étant des bénévoles rarement comptables, le conseil syndical peut se faire assister pour cette vérification, sans que cela retire quoi que ce soit à sa mission : la décision reste celle de l'assemblée générale.
Pas nécessairement. Une petite copropriété, définie comme comptant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 euros sur trois exercices (article 41-8), n'est pas tenue de constituer un conseil syndical (article 41-9). En dehors de ce cas, la constitution d'un conseil syndical est le principe ; l'assemblée générale peut toutefois décider de ne pas en instituer, à une majorité renforcée.
Le mandat d'un membre ne peut pas dépasser trois ans, renouvelables (article 22 du décret du 17 mars 1967). Le règlement de copropriété, ou à défaut l'assemblée générale, fixe le nombre de membres et la durée précise de leur mandat, dans cette limite. Un membre peut démissionner à tout moment, et l'assemblée générale peut le révoquer.
Les références juridiques citées dans ce guide renvoient aux textes officiels publiés sur Légifrance. Vous pouvez les consulter directement :
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