L'assemblée générale est le moment où votre copropriété décide. Convocation, délais, pouvoirs, majorités, approbation des comptes : chaque étape obéit à des règles précises. Ce guide les explique simplement. Il rappelle aussi un droit souvent ignoré : avant de voter, vous pouvez consulter les pièces justificatives et faire vérifier les comptes. Nous distinguons ce que vous faites seul de ce que nous pouvons faire pour vous.
L'assemblée générale réunit les copropriétaires pour prendre les décisions qui engagent l'immeuble. C'est l'organe souverain de la copropriété. Le syndic exécute ses décisions, mais ne décide pas à sa place.
Une assemblée générale ordinaire doit se tenir au moins une fois par an. Elle approuve les comptes de l'exercice écoulé, vote le budget prévisionnel de l'exercice à venir, désigne ou renouvelle le syndic et le conseil syndical, et décide des travaux. En pratique, elle doit se réunir dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable.
Des assemblées extraordinaires peuvent aussi être convoquées en cours d'année, pour une question urgente ou un projet particulier. Les règles de convocation et de vote sont les mêmes.
Chaque copropriétaire vote en fonction de sa quote-part, exprimée en tantièmes. Une décision n'est valable que si elle porte sur une question inscrite à l'ordre du jour. Une question non inscrite ne peut pas être mise au vote.
La convocation à l'assemblée générale est adressée par le syndic. Le conseil syndical, ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix, peut demander au syndic d'inscrire une question à l'ordre du jour, ou de convoquer une assemblée.
Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion (article 9 du décret du 17 mars 1967). Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long. Ce délai se calcule en jours calendaires, week-ends et jours fériés compris. Il court à partir du lendemain de la première présentation du courrier recommandé, ou de la notification par voie électronique si vous l'avez acceptée.
Le respect de ce délai n'est pas une formalité. Une convocation envoyée hors délai, en l'absence d'urgence, fragilise l'ensemble des décisions votées. La jurisprudence annule les assemblées convoquées sans respecter les vingt et un jours.
La convocation comporte le lieu, la date, l'heure et l'ordre du jour détaillé. Chaque question soumise au vote doit y figurer clairement. Selon les décisions à prendre, des documents doivent être notifiés en même temps que la convocation (article 11 du décret du 17 mars 1967). Pour l'approbation des comptes, la convocation joint notamment :
La convocation indique aussi les jours et heures de consultation des pièces justificatives des charges. Ce point est essentiel : c'est votre droit de vérifier avant de voter. Nous y revenons plus bas.
Vous venez de recevoir la convocation à votre assemblée générale ? Transmettez-nous les comptes joints. La première vérification de vos comptes est gratuite et sans engagement.
Vous ne pouvez pas assister à l'assemblée générale ? Vous pouvez donner pouvoir. Le mandat permet à une autre personne de voter en votre nom. Le mandataire peut être un autre copropriétaire, mais aussi une personne extérieure à la copropriété : un proche, votre conjoint, un voisin.
Le pouvoir doit être écrit. Il peut désigner nommément le mandataire, ou être remis en blanc. Un pouvoir en blanc est ensuite attribué par le syndic ou l'assemblée, selon des règles précises. Vous pouvez aussi limiter le mandat à certaines questions, ou donner des consignes de vote.
Le nombre de pouvoirs qu'une même personne peut détenir est encadré. Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). Il existe une exception : il peut en recevoir davantage si le total des voix dont il dispose, les siennes et celles de ses mandants, n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Cette règle limite la concentration des pouvoirs entre les mains d'une seule personne.
Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent pas recevoir de mandat pour voter en assemblée. C'est une garantie d'indépendance du vote.
L'assemblée s'ouvre par la désignation d'un président de séance et d'un secrétaire. Une feuille de présence est signée. Les questions sont ensuite examinées dans l'ordre du jour, une à une, et mises au vote.
Contrairement à une idée répandue, il n'existe pas de quorum en assemblée générale de copropriété. L'assemblée délibère valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. Aucun seuil de présence minimal n'est requis pour ouvrir la séance ou voter. Ce qui compte, ce n'est pas le nombre de présents, mais la majorité atteinte pour chaque décision.
La majorité requise dépend de la nature de la question. La loi du 10 juillet 1965 prévoit plusieurs majorités.
Retenez le point le plus utile pour vous : l'approbation des comptes relève de la majorité simple de l'article 24, et non d'une majorité renforcée. Approuver les comptes est aussi un vote distinct du quitus donné au syndic. Vous pouvez approuver les comptes sans donner le quitus.
Voici le droit le plus utile, et le plus souvent ignoré. Avant l'assemblée appelée à approuver les comptes, vous pouvez consulter les pièces justificatives des charges. Le syndic doit les tenir à votre disposition (article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Ces pièces comprennent les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours, les quantités consommées et les prix unitaires de chaque catégorie de charges. La durée de consultation ne peut pas être inférieure à un jour ouvré, et doit être adaptée à la taille de la copropriété. Les jours et heures de consultation figurent sur la convocation.
Ce droit change la donne. Approuver les comptes, ce n'est pas cocher une case. C'est valider des dépenses. Une fois les comptes approuvés, il devient difficile de revenir dessus. Le bon moment pour vérifier, c'est donc avant le vote, pas après.
Vous pouvez engager une partie de ce contrôle vous-même. Comparez le compte de gestion à celui de l'exercice précédent. Vérifiez les postes qui augmentent fortement. Rapprochez les charges appelées de celles réellement dépensées. Contrôlez que votre propre solde et vos appels de fonds sont exacts. Ces vérifications simples révèlent souvent les premiers écarts.
C'est là que nous intervenons. Lorsque les comptes sont volumineux, ou lorsque le fonds de travaux, les impayés et les provisions se cumulent sur plusieurs exercices, une lecture indépendante fait gagner du temps. CoproPartenaire contrôle les comptes joints à votre convocation. Nous vous remettons un relevé clair des points à clarifier, exploitable auprès du syndic et utile pour préparer vos questions avant le vote.
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Deux situations reviennent souvent : la convocation présente une irrégularité, ou l'assemblée générale n'est pas tenue du tout.
Une convocation envoyée à moins de vingt et un jours sans urgence, un ordre du jour imprécis, un document obligatoire manquant : ce sont des irrégularités. Elles peuvent justifier l'annulation des décisions votées.
Un copropriétaire qui s'est opposé à une décision, ou qui était absent et non représenté, peut la contester en justice. Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai est strict : passé ce terme, la décision ne peut plus être contestée pour un vice de forme. Ce délai de deux mois ne concerne que l'action en annulation d'une décision d'assemblée. Il ne vous impose aucune urgence pour vérifier vos comptes par ailleurs.
Avant tout contentieux, un simple signalement écrit au syndic suffit parfois à faire corriger une erreur ou à obtenir une nouvelle convocation. Et pour arriver préparé à l'assemblée, faites vérifier les comptes et les documents joints à la convocation. La première vérification est gratuite.
L'assemblée générale doit se tenir chaque année. Si le syndic ne la convoque pas, la copropriété se retrouve sans comptes approuvés ni budget voté. C'est un manquement du syndic à sa mission.
La marche à suivre est graduée. Le conseil syndical, ou un copropriétaire, met d'abord le syndic en demeure de convoquer l'assemblée. À défaut, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l'assemblée après mise en demeure restée sans effet. En dernier recours, tout copropriétaire peut saisir le juge pour faire désigner un mandataire chargé de convoquer l'assemblée.
Cette situation est aussi un signal. Une copropriété dont les comptes ne sont pas approuvés depuis plusieurs exercices mérite un examen attentif de sa comptabilité. C'est souvent l'occasion de faire le point sur les soldes, les impayés et le fonds de travaux.
Beaucoup de démarches sont à votre portée. Vous pouvez demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour, donner ou recevoir un pouvoir, consulter les pièces justificatives des charges, comparer le compte de gestion d'un exercice à l'autre et vérifier votre propre solde. Ces gestes suffisent souvent à aborder l'assemblée sereinement.
Une assistance devient utile lorsque les comptes sont importants, lorsque plusieurs exercices doivent être recoupés, ou lorsque des écarts apparaissent sans explication. CoproPartenaire n'est ni syndic, ni expert-comptable, ni commissaire aux comptes. Nous réalisons un contrôle et une analyse indépendante des comptes, pensés pour un conseil syndical. Nous vérifions les comptes joints à votre convocation, nous vous remettons un relevé des points à clarifier, nous fournissons des modèles de courriers et nous vous aidons à préparer vos questions pour l'assemblée générale.
Pour aller plus loin, consultez nos guides pour vérifier les comptes du syndic, comprendre le quitus au syndic et connaître le rôle du conseil syndical.
Vous venez de recevoir votre convocation, ou vous préparez le prochain vote des comptes. Transmettez-nous les comptes joints et les pièces reçues du syndic. La première vérification est gratuite et sans engagement ; un contrôle approfondi fait ensuite l'objet d'un forfait annoncé d'avance, sans commission ni pourcentage.
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Non. Il n'existe pas de quorum en assemblée générale de copropriété. L'assemblée délibère valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. C'est une idée reçue fréquente. Ce ne sont pas des présences minimales qui conditionnent le vote, mais les règles de majorité propres à chaque décision : article 24, article 25 ou article 26 selon la question.
Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). Il peut toutefois en recevoir davantage si le total des voix dont il dispose, les siennes et celles de ses mandants, n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Tout copropriétaire peut donner pouvoir à la personne de son choix, membre ou non de la copropriété.
L'approbation des comptes du syndicat se vote à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Le budget prévisionnel relève de la même majorité. Approuver les comptes n'est pas la même chose que donner quitus au syndic : ce sont deux votes distincts.
Une convocation hors délai ou incomplète est une irrégularité qui peut justifier l'annulation des décisions votées. Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai est strict. Avant d'en arriver là, faites vérifier la convocation et les comptes : vous saurez si une irrégularité justifie d'agir, et vous arriverez préparé.
Non. CoproPartenaire n'est ni syndic, ni expert-comptable, ni commissaire aux comptes, et la mission n'est pas un audit légal. Il s'agit d'un contrôle et d'une analyse indépendante des comptes, pensés pour un conseil syndical : une lecture claire du compte de gestion et des pièces joints à la convocation, et un relevé des points à clarifier avant le vote.
Les références juridiques citées dans ce guide renvoient aux textes officiels et aux fiches pratiques de l'administration. Vous pouvez les consulter directement :
Transmettez-nous les comptes et les documents joints à la convocation : nous vous disons, pièces à l'appui, ce qui est en ordre et ce qui mérite une question. La première vérification est gratuite et sans engagement.
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